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L’habitat marseillais en état d’urgence

Entre hausse des prix de l’immobilier et pénurie de logements sociaux, Marseille traverse une crise grave.

Réunis en deux mairies de secteur, les quatre arrondissements qui composent les quartiers nord de Marseille (13e, 14e, 15e, 16e) concentrent les populations les plus fragiles de Marseille et un habitat qui regroupe près de 60 % des logements sociaux de la ville.

« Les choses sont en train de changer », constate pourtant Jean-Luc Chauvin, président de la FNAIM des Bouches-du-Rhône. « La mauvaise image de ces quartiers s’est dissipée et beaucoup de gens ont redécouvert le charme des noyaux villageois à des prix attractifs. Du coup, le mètre carré a flambé, comme dans tous les quartiers de Marseille, et l’écart de tarif entre les quartiers nord et les quartiers sud s’est resserré. » En cinq ans, le prix du mètre carré a augmenté de 50 % en moyenne à Marseille, ce qui entraîne de graves conséquences sur le marché du logement, notamment pour les populations les plus précaires. L’exemple le plus frappant est celui de l’Estaque, le quartier popularisé par Robert Guédiguian, dont le noyau villageois s’arrache aujourd’hui à prix d’or. La réhabilitation et l’arrivée de cadres dans la zone franche toute proche de Saumaty-Séon l’ont transformé en « endroit privé, branché, bobo », selon Jean-Luc Chauvin, qui ajoute : « Cela sera forcément plus difficile pour les jeunes du quartier de s’y installer s’ils n’ont pas les moyens adéquats. Il faudra sans doute qu’ils partent d’abord dans des quartiers ou des communes limitrophes avant de pouvoir, grâce à leurs économies, revenir s’y installer. » Au vu des prix actuels du marché, les déménagements sont peu nombreux, ce qui complique encore les parcours résidentiels.

Avec plus de 20 000 demandes de HLM non satisfaites (il faut de douze à quinze ans pour obtenir une réponse positive), couplées à une hausse vertigineuse des loyers et des prix à l’achat, Marseille connaît une crise du logement de grande ampleur. Du coup, les taudis et les copropriétés dégradées prennent le rôle de logement social de fait.

« Nos quartiers connaissent une grande densité de cités, souvent immense, qu’elles soient gérées par des organismes HLM ou des copropriétés », constate Roger Carasso, architecte de profession et adjoint PCF à l’urbanisme à la mairie du 7e secteur (13e et 14e arrondissements). « La particularité du parc marseillais est qu’il est la plupart du temps dans un état lamentable. Pour les copropriétés, il existe bien des plans de sauvegarde, mais ils ne marchent pas à chaque fois. Pour le cas de la résidence du Mail,

cela fonctionne car nous avons affaire à 80 % de propriétaires occupants. Dans le cas de Maison-Blanche, au contraire, c’est 80 % de sociétés civiles immobilières, des marchands de sommeil qui bloquent toute rénovation depuis dix ans mais continuent à percevoir des loyers sans fournir de quittance. Résultat, plus rien ne fonctionne, les cages d’ascenseur sont parfois des trous béants à côté desquels jouent des enfants. Sans parler des menaces, des intimidations et des tabassages par des gros bras. »

À travers les CICA (comités d’information et de concertation des arrondissements) mis en place par la mairie de secteur et des assises de l’habitat organisées chaque année dans les 13e et 14e arrondissements, les habitants de Maison-Blanche ont réussi à saisir le préfet en lui demandant de se substituer aux propriétaires défaillants.

Pour faire face à la pénurie de logements, les quartiers nord de Marseille disposaient jusqu’au début du second mandat de Jean-Claude Gaudin d’immenses réserves foncières. « Elles ont été vendues à l’encan à des promoteurs », déplore Roger Carasso. « Ce qui s’est passé est un véritable scandale et a encore augmenté la spirale de l’inflation sur le foncier. Résultat, aujourd’hui, le coût des terrains est passé d’un à deux tiers du coût total d’un logement social. Dans les hauts de Sainte-Marthe, le prix du mètre carré est désormais le même que sur le bord de mer. »

Les quartiers nord s’étaient également engagés dans le grand projet urbain (GPU), puis le grand projet de ville (GPV), qui prévoyait la redynamisation des noyaux villageois, le soin des cicatrices laissées par le tracé de la rocade L2 au coeur des habitations, le développement des transports en site propre. Mais, comme sur d’autres dossiers, le désengagement financier de l’État a été fatal aux bonnes intentions affichées.

Dans le 15e arrondissement, l’opération de démolition-reconstruction de la cité HLM du Plan-d’Aou, financée par l’Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU), est toutefois un exemple national de réhabilitation réussie. « Cette cité populaire construite dans les années soixante s’était grandement dégradée au fil du temps, raconte le maire de secteur Frédéric Dutoit. Il y a dix ans, nous avons commencé un travail de concertation avec la population, qui ne s’est jamais arrêté. Guy Hermier y tenait beaucoup et j’ai continué. Tous les projets ont d’abord été validés par les habitants avant d’être mis dans le circuit des procédures administratives. »

Dans le 14e arrondissement, la cité des Flamants a bénéficié du même financement de l’ANRU. Mais, là aussi, la dernière phase n’en finit pas de finir, faute des financements promis par l’État.

« L’espace est suffisant pour créer une belle ville dans ces grandes cités pour l’instant ghettoïsées à tout point de vue, mais où résident les forces vives de Marseille, conclut Roger Carasso. Mais cela passe par une mobilisation citoyenne que nous essayons de faire émerger. La crise du logement est bien réelle. Les pires taudis sont vendus ou loués au prix du marché, c’est à peine croyable. »

Marseille,11 14 2005
Rédaction
L'Humanité
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